打破惯例的租房免押金,会成为行业新风向吗?

2022-12-19 0 905

 

落地灯、穿衣镜、晾衣架、五斗柜……刚到北京实习的李远,双十二花了3000多元购买家具。虽然房子是租的,面积也算不上大,可李远希望自己也拥有家居博主一样的家,用他的话说“年轻人总要活得精致些”。

到北京实习前,李远并没有想过买家具的事,父母给的一万块钱“安家费”,刚好够“押一付三”的租金,几乎没有多余的钱买装饰品。李远在租房时看到了自如的“免押金”服务,不但省掉了一个月的押金,还可以 “月付”的方式付款。没有了房租上的经济压力,让李远可以更自由地支配自己的“安家费”。

像李远这样的年轻人不在少数,他们没有想到的是,曾经让不少租房者苦恼的“押一付三”惯例,正在发生一些微妙的变化。

01 租房押金的“恶性演变”

每一个有过租房经历的人,对“押一付三”都不会陌生,如果是中介推荐的房源,还要额外付一个月的租金作为“中介费”。尽管这样的陈规被无数人诟病,却是租房市场延续了许多年的既定规则。

个中原因并不难解释。

就像新闻上时常出现的报道:租客退房后留下了满屋子垃圾,房东雇人打扫了两个小时才清理完,甚至连墙壁都要重新粉刷;有租客卖掉房间里的所有家电,拿着几千块钱去旅游,房东上门催租金时才发现人已经不见了;欠缴水电费、到期不搬离、家具家电损坏等报道,可以说司空见惯。

“押金”本质上就是一种信用保障,为了防范违约而采取的风险转移措施,一旦租客出现违约行为,房东可以利用“押金”保障自身的权益。在社会信用程度较低时,“押金”逐渐成为社会上下游的共识,时间可以追溯到一千多年前的宋代,租房时需要签订“契约”,还要向“房牙子”付佣金为契约作保。

只是在时间的推移下,原本合理的信用保障开始向“恶性”演变,租客间接成了所有风险的承担者。

一个典型的现象是“退押金难”。在签合同的时候,一些房东、中介设置了各种陷阱,提前退租就会没收押金,哪怕是到期后退租,也可能因为种种原因被扣押金。租客就像被套了一副隐形的枷锁,哪怕是家电坏了没人维修、水电费明显不合理,也会忌惮房东不退押金而放弃维权。

在这样的局面下,看似合理的“押一付三”早已变了味道,某种程度上保障了房东的利益,代价是把一股脑地甩给了租客,沦为租房行为中的弱势群体。即便围绕租赁市场的各项政策和法规正越来越完善,但在时间成本、沟通纠纷等因素的制约下,大多数租客只能默默忍受行业现状。

可站在年轻人的立场上,“押一付三”的准则背后,不单单是权益是否被保障的问题,更是无法逃避的经济压力,一次性支付四五个月的房租,常常让很多应届毕业生吃不消,以至于吐槽租房经历、和中介斗智斗勇的故事,经常成为社交媒体上的热门话题,年轻人对“免押金”的呼声也越来越高。

02 一场长达10年的探索

想要改写运行了上千年的行业规则,绝不是一件容易的事,在“推翻”旧有的信用保障体系前,必须要构建起新的信用制度,以保障房东应有的权益。文初提到的自如,在“免押金”这件事上就探索了10年多时间。

想要对全社会推行免押金,故事还要从2016年说起。

为了创建“阳光租住生活”,长租平台自如在2016年推出了国内首个租住领域信用产品——自如信用,通过身份信息、履约历史、租住行为、外部信用四个维度,对租客从签约、居住直至解约的信用记录进行评定,如果用户的自如信用分能够达到180分,就可以享受到押金全免的服务。

如果说押金属于租房交易过程中的“信用实体化”,推行免押金模式就要找到其他的途径来进行信用核验。自如的思路是通过身份认证、个人信用分或引入第三方信用机构等替代押金,平台基于规则对用户的信用进行评估,对应的活动有面向大学应届毕业生的“海燕计划”、自如“企悦会”签约企业的在职员工身份认证,以及这次年底推出的芝麻信用分超550即可免押金的活动。

从限制范围的探索到“租房免押金”的大规模落地,自如等平台的新选择,离不开两个因素的驱动。

一是自如的经验积累。比如“海燕计划”在过去10年中为近350万毕业生减免了超过12亿元的租房押金,哪怕没有押金作为担保,依旧有90%的毕业生正常履约,既印证了用身份认证替代押金作为“信用担保”可行性,也让自如在免押金规则设置、风险控制等方面积累了丰富的运营经验。

二是第三方信用体系的完善。比如自如和支付宝的合作,芝麻信用分超过550分即符合免押金条件。由于芝麻信用分综合了用户信用历史、行为偏好、履约能力、身份特质、人脉关系等维度,能够准确评估用户的履约能力。而且550分的门槛并不高,大部分用户都能享受自如的免押金服务。

潜在的影响不应小觑,在信用体系越来越完善的当下,“押一付三”不再是信用担保的唯一选项,至少已经在自如平台上验证。直接受益者正是李远代表的年轻租客群体,一旦消除了一次性支付高昂租金的压力,他们愿意在其他消费上有更大的支出,无疑可以进一步释放市场的经济活力。

03 免押金会是新风向吗

有了自如的探索经验,租房免押金会是租赁市场的新风向吗?毕竟国内有着上亿的租房人群,特别是经济压力比较大的年轻客群,加入免押金、月付成为新的行业规则,对租房市场的冲击不言而喻。

核心在于两个层面的挑战。

首先是平台方是否作为。从“押一付三”过渡到免押金、月付的新模式,隐藏的履约风险并没有消失,照旧会有一些租客存在“不端行为”。自如的免押金服务,其实是平台承担了其中的不确定风险,需要平台方有着较强的规模实力,能够承担免押金服务产生的信用风险和运营压力。

一些由房产中介、二房东管理的房源,恐怕不会选择跟随自如的免押金路线。也就是说,目前仅长租模式具备免押金的基础,“押一付三”的现象将在相当长一段时间、相当多的城市里继续存在。

其次是产品的标准化。租住市场的非标准化是不争的事实,涉及到地段、户型、装修、习俗等多种诱因,再加上租客素质的参差不齐,无法预估的沟通和调解成本,就足以让不少平台望而却步。

自如之所以敢大规模落地免押金服务,平台的运营能力和规模实力只是一个侧面,另一个重要驱动是自如租房产品的标准化。以自如的合租产品“友家7.0”为例,有着标准化的设计、标准化的装修、标准化的管理,最大化降低了损毁、扯皮等风险,可以将免租金带来的成本增加控制在合理的范围内。

最终的选择权其实掌握在亿万租客手中。作为个体的我们,无力改写所谓的行业规则,却可以在租房时投票给有“免押金服务”的平台,如果平台或中介机构不改变“押一付三”的付款策略,就将失去一个个订单,以良币驱逐劣币的方式,倒逼行业内大大小小的平台拥抱免押金的新风向。

乐观一些的话,“免押金服务”的普及可能并不是一种奢望。五六年前的时候,到小区的公告栏去找租房广告,还是不少人租房的主要渠道,现在许多人已经养成了线上查找房源的用户习惯,VR逐渐取代线下成为看房的新范式。

同时也印证了一个不变的规律:无论是技术上的创新,还是制度性的改良,只要是有利于用户的改变,都会成为不可逆的行业趋势。

04 写在最后

经过多年的高速增长后,房地产行业已经从增量进入存量市场,越来越多的年轻人希望通过租房解决居住问题。

“免押金”服务也许只是个楔子。

当租住市场的底层逻辑悄然生变,上下游的参与者都应该积极探索,围绕年轻人的租住需求,不断消除用户体验上的痛点,提供人性化的租住体验,而非固守不合时宜的旧制度,比如在押金问题上打破行业惯例,推动租房迈入信用免押的普惠时代。

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